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代 理 词(经济合同纠纷案)

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代 理 词(经济合同纠纷案)

2017-05-02 18:50:51 旷良勇律师网 阅读


    洞口县经济合同律师旷良勇按上诉人尹某某与被上诉人肖某某房屋租赁合同纠纷一案,湖南湘驰律师事务所依法接受上诉人尹某某的委托,指派洞口县经济合同律师旷良勇担任其上诉阶段的代理人(一审我们没有代理)。我们在接受本案委托时明确跟上诉人说明本案二审并不一定会改判,上诉人表示不管输赢都要试一下,本案二审最终没有改判。其实我们认为本案判决是存在一定问题的,但很遗憾我们的观点没有被采纳,一审判决一般没有明显的问题,基本是很难的得到改判的,这个我们不得不承认。其实洞口县经济合同律师旷良勇发自内心的认为,上诉人与被上诉人没有必要打官司,双方除了打官司花了诉讼费、律师费等费用,并没有获得更多的利益,还是那句话,得饶人处且饶人。

尊敬的审判长、审判员:

上诉人尹某军与被上诉人肖某华房屋租赁合同纠纷一案,我们接受尹某军的委托并受湖南湘驰律师事务所指派,作为尹某军的代理人参加今天的庭审,根据本案的基本事实,结合庭审情况,依据相关法律规定,现就本案发表如下代理意见:

一、根据被上诉人恶意上涨租金、拒不接受租金及将上诉人承租的商铺上锁的事实,被上诉人已构成根本违约,应承担违约责任,赔偿上诉人的经济损失。

1、被上诉人恶意利用合同条款,将原每年16800元的租金,单方面上涨至80000元/年,后经司法所等各方的调解后,将租金降至48000元/年,被上诉人将租金上涨两三倍,明显属于恶意上涨租金,以此为借口解除房屋出租协议。

2、上诉人同意在16800元/年的基础上,上涨40%左右的租金,即租金不低于20000元/年,根据交易习惯,商铺租金的上涨幅度不超过10%,且当上诉人当着派出所民警的面,将20000多元租金交给被上诉人时,被上诉人竟拒不接受,很明显上诉人有极大的诚意履行房屋出租协议,且用实际行动履行了房屋出租协议的约定。

3、被上诉人恶意上涨租金,拒不接受20000多元的租金已构成违约,后被上诉人在租赁合同未到期时,竟然纠集人员围堵上诉人的米粉店,影响上诉人的正常经营,更为甚者,于2015年4月1日晚上将上诉人承租的商铺上锁,单方面解除房屋出租协议。

4、被上诉人违反合同约定解除房屋出租协议,应赔偿由此给上诉人造成的经济损失,上诉人每天营业额不低于1500元,利润有40%左右,即每月利润不低于20000元,根据《中华人民共和国合同法》第113条的规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定上诉人要求被上诉人赔偿40000元的经济损失完全符合法律规定,且远低于上诉人的实际损失,被上诉人应予以赔偿。

二、一审法院以双方未能就房屋租金达成合意导致合同目的无法实现,并根据合同法第九十六条判决解除房屋出租协议,属于适用法律错误。根据房屋出租协议第五条“房屋租金两年内不变,两年后按市场行情和周围房子租金实际情况变动”的约定,在被上诉人恶意违约,致使双方不能商铺租金打成一致的情况下,一审法院也应根据《合同法》的第六十一条、第六十二条:“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行”的规定,判决2015年4月1日至2018年4月1日的租金按市场价格履行,而一审法院以不能实现合同目的为由,判决解除房屋出租协议,明显属适用法律错误。

综上,被上诉人违反合同约定,单方解除房屋出租协议,应赔偿由此给上诉人造成的经济损失,一审法院不予认定被上诉人违约,不根据《合同法》的第六十一条、第六十二条判决按市场价格履行房屋出租协议,属认定事实和适用法律错误,恳请二审法院将本案依法予以改判或发回重审

以上是我们的代理意见,望合议庭予以重视并采纳。

此致

邵阳市中级人民法院

 

                              湖南湘驰律师事务所

                                    旷良勇

                               2015年12月16日

 


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