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商品房买卖合同相关案例

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商品房买卖合同相关案例

2017-01-10 08:38:54 旷良勇律师网 阅读

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                      辽宁省大连市中级人民法院

2016)辽02民终3240号

上诉人(原审原告):王涛。

委托代理人:魏芸、吴彦,辽宁新世纪律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):大连海创房地产开发有限公司,住所地大连高新技术产业园区高新街1号办公楼一楼西厅。

法定代表人:王吉东,该公司总经理。

委托代理人:康玉奇、范绪婷,辽宁东亚律师事务所律师。

原审原告王涛与原审被告大连海创房地产开发有限公司(以下简称海创公司)房屋买卖合同纠纷一案,大连市甘井子区人民法院于2015年10月22日作出(2015)甘民初字第03047号民事判决,王涛不服该判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2016年6月7日、2016年6月21日公开开庭审理了本案。上诉人王涛委托代理人魏芸、吴彦,被上诉人海创公司委托代理人康玉奇、范绪婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王涛一审诉称:原、被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买由被告开发的位于大连市高新园区海创世达街(芝麻街)的房屋。合同约定,如因出卖人责任,自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权或无法取得房屋权属证书的,自期限届满之次日起,出卖人承担已收房款日万分之一的违约金,直至可以办理。后被告交付房屋,但其在合同约定的办证时间内,并未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,致使原告逾期取得房屋权属证书。故原告诉至法院,请求判令:被告支付共计314天的逾期办证违约金13,678.00元。

被告海创公司一审辩称:不同意原告的诉讼请求。具体理由如下:第一,原告起诉的违约金天数没有扣除“新政”影响的天数,因此数额计算错误。2011年3月14日,公安部消防局发布《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》,规定:从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》(公通字[2009]46号)第二条规定,民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。对已经审核同意的在建工程提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除。案涉工程虽经规划、消防部门审批同意采用了燃烧性能为B1级材料,但按该通知属拆除之列。因此案涉工程自2011年3月15日起不能通过消防验收,且影响了道路、绿化、邮箱等十几项配套工程验收,故影响了竣工验收备案即房屋权属初始登记。直到2012年12月公安部发文废止该《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》,案涉工程才于2013年5月22日通过消防验收。且2010年11月23日,大连市政府颁布了《大连市房屋建筑工程验收备案管理暂行办法》致使工程竣工备案增加了十几项备案内容。综上,导致被告未能完成初始登记的实质原因是“新政”和“办法”的实施所致,不属于被告的责任,故违约期间应扣除“新政”影响的天数。第二,部分业主起诉的违约金天数没有扣除双方约定的一年免责期间,计算错误。第三,消防“新政”废止后,被告需要完成工程档案验收、新增的自来水、供热、燃气、绿化、社区用房、道路等十几项工程及验收手续,方能完成工程竣工备案初始登记手续,因此按照双方约定的一年免责期间不仅符合合同的意思表示,对原、被告双方亦更为公平。第四,已由生效判决认定自交房之日起至办理初始登记之日止应扣除“新政”影响的期间和双方约定的一年办证期间计算被告的违约责任。

一审法院审理查明:1.2009年11月11日,原、被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买由被告开发的位于大连市高新园区海创世达街(芝麻街)#号房屋(建筑面积73.21平方米),房屋总价款为人民币435,599.00元。合同约定:出卖人(被告)应在2010年10月31日前交付经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的房屋,合同第十五条同时约定:办理房屋所有权登记的期限为一年,自该房屋交付之日起计算。如因出卖人责任,自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权或无法取得房屋权属证书的,自期限届满之次日起,出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金,直至可以办理。合同签订后,原告履行了交款义务。2012年3月30日,被告将案涉房屋交付给原告。

2.2010年5月4日,大连市公安消防局出具《建设工程消防设计审核意见书》,同意海创大厦的消防设计。2013年5月22日,海创大厦建筑、自动建设工程的消防工程通过验收。而在此前,被告曾于2011年11月4日、2011年12月14日申报海创大厦的消防验收均为不合格。关于消防验收不合格的原因,被告辩称系因公安部消防局发布新规定对于民用建筑外保温材料采用严格标准,故直至新规废止,海创大厦的消防工程方于2013年5月22日通过验收。而除此两次申报外,被告称其曾于2011年4月进行过第一次申报,但当时新规定刚开始执行,故被告的验收申请未予受理且没有相关证明文件。

关于被告所称的消防新规系指公安部消防局于2011年3月14日发布的《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》(公消[2011]65号),该通知第一项载明:“在新标准发布前,从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》(公通字[2009]46号)第二条规定,民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。”同年3月21日,大连市制定《关于贯彻落实部局、总队<关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知>的实施意见》,进一步明确要求“从2011年3月15日起,所有新受理的工业、民用建设工程消防设计审核和验收内容,建筑外保温材料必须全部采用燃烧性能为A级的材料。”

2012年12月3日,公安部消防局下发《关于民用建筑外保温材料消防监督管理有关事项的通知》(公消[2012]350号),明确提出“为认真吸取上海胶州路教师公寓‘11.15’和沈阳皇朝万鑫大厦‘2.3’大火教训,2011年3月14日,公安部消防局下发了《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》(公消[2011]65号),对建筑外墙保温材料使用及管理提出了应急性要求。2011年12月30日,国务院下发的《国务院关于加强和改进消防工作的意见》(国发[2011]46号)和2012年7月17日新颁布的《建筑工程消防监督管理规定》对新建、扩建、改建建设工程使用外保温材料的防火性能及监督管理工作做了明确规定。经研究,《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》不再执行。”

3.2011年1月1日,大连市实施《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》,关于房屋建筑工程竣工验收规定了十五项要求,其中包括“公安消防部门对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程出具了验收合格的证明文件”。而鉴于此办法较以前的程序增加了十余项验收环节,大连市房地产开发协会于2012年12月3日出具《关于验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明》,提出:新增的验收环节对应不同的验收部门,每个部门为此需要重新制订其内部工作流程,理顺工作关系,这样极大的延长了开发企业办理竣工验收备案手续的时间。同时,由于执行“新政”之前,不少开发企业已与客户签订了商品房买卖合同,并在交易所备了案,也使得开发企业与客户约定的交房时间与办证时间无法更改。没有竣工备案手续,客户无法办理产权。“新政”执行的时间并没有给已销售楼盘尤其是即将办理竣工备案手续的开发企业合理准备时间。这些诸多因素导致了受“新政”影响的开发企业,构成对众多客户违约的事实。

4.被告在合同约定的办证期间内完成了海创大厦供热工程验收、电力工程验收、信报箱工程验收、市政及环卫设施竣工备案、外景观工程验收等多个竣工备案所需项目的工作,并且进行了社区办公和服务用房交接、物业移交等工作。

5.被告于2013年12月5日取得案涉海创大厦项目《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,大连高新技术产业园区房地产交易管理中心于2013年12月30日完成海创大厦住宅项目的初始登记。自此,原告可办理产权分户登记手续。

6.案外人张琦于2009年12月21日与被告签订商品房买卖合同,约定张琦购买被告开发的位于大连市高新园区海创世达街(芝麻街)21-1-16-6号房屋。张琦于2012年9月16日起诉被告,要求其支付2012年1月14日至2013年12月30日期间的逾期办证违约金。辽宁省高级人民法院于2015年2月24日作出(2014)辽审四民提字第83号民事判决(现已生效),该判决认定:被告未通过消防验收的原因为公安部消防局所颁布“新政”的实施,而非被告怠于履行办证义务,故可以认定执行消防“新政”期间不能办理产权证书并非被告原因所致。消防“新政”实施期间(共计629天)应从合同约定被告履行办证手续的一年期间予以扣除;交房后60日,消防“新政”开始实施,消防“新政”废止后,被告剩余的10个月(共305天)履约期间应继续计算,又因被告履行合同约定的办证义务实际使用1081天(自2011年1月14日至2013年12月30日),据此,被告逾期办证违约期间为87天(1081天-629天-60天-305天)。

一审法院认为:原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,原、被告均应依据该合同约定享有权利并履行义务。综合双方当事人诉辩主张,本案争议焦点为:1.消防“新政”实施期间是否应从合同约定的被告办证期间扣除;2.被告逾期办证的违约期间;3.原告诉请是否超过诉讼时效。

关于消防“新政”实施期间是否应从合同约定的被告办证期间扣除的问题。本案双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定,办理房屋所有权登记的期限为一年,自该房屋交付之日起一年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的,自期限届满之日起,出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金直至可以办理。可见被告承担逾期办证违约责任的前提为“由于出卖人的原因”,即非被告的原因导致一年内无法办证,被告无需支付违约金。根据已查明的事实,被告收到大连市消防局首次审核结果的时间是2011年11月4日,被告必定是在该时间之前组织材料进行申报,即便是按照上述首次验收结果的时间看,也是在案涉合同约定的房屋交付后一年之内,故可以认定被告在约定的办证期间内,履行了消防验收的申报义务。被告未能通过消防验收的原因为公安部消防局所颁布的“新政”的实施,而非被告怠于履行办证义务,故可以认定执行消防“新政”期间不能办理产权证书并非被告原因所致,消防“新政”实施期间应从合同约定被告履行办证手续的一年期间内予以扣除。

关于被告逾期办证违约期间的计算问题。案涉房屋买卖合同约定购房人办理案涉房屋所有权登记的期限为自房屋交付之日起一年,被告将案涉房屋交付给原告的日期为2012年3月30日,根据合同约定,被告办证起算日应为2012年3月31日,办证截止日期应为2013年3月30日。2011年3月15日,即交房前消防“新政”已开始,至2012年12月3日,消防“新政”被废止,共计629天,故应自2012年12月3日起才开始计算被告的一年办证期间。且因被告完成初始登记时间为2013年12月30日,应视为被告已完成合同所约定的办证义务,故被告履行合同约定的办证义务实际使用天数为392天(自2012年12月4日至2013年12月30日),据此,被告逾期办证违约期间为27天(392天-365天)。故被告应支付逾期办证违约金为1,176.12元(435,599.00元×0.1‰×27天)。关于原告所主张的其他期间的逾期办证违约金,不予支持。

关于原告诉请是否超过诉讼时效,一审法院认为,被告完成初始登记即完成办证义务的时间为2013年12月30日,故原告应自该日起即可主张全部的逾期办证违约金,故原告的诉请并未超过诉讼时效。

综上所述,一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,作出如下判决:一、被告大连海创房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内给付原告王涛逾期办证违约金1,176.12元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告王涛的其他诉讼请求。案件受理费140元,其他诉讼费50元,合计人民币190元(原告已预付),由被告大连海创房地产开发有限公司承担100元,与上述款项一并给付原告,剩余90元由原告自行承担。

王涛上诉的理由及请求是:根据相关法律规定,消防验收是房屋竣工验收的法定前置程序,海创公司已交付房屋,意味着案涉包括消防验收等在内的工程竣工验收合格,而事实上,本应在房屋交付前完成的消防验收,海创公司直至2013年5月22日才完成。“新政”实施时间为2011年1月1日,如果海创公司能按法律法规要求在房屋交付前按时完成包括消防、环保等验收,并按时办理竣工验收备案,则根本不会受到“新政”影响,根本原因在于海创公司没有按时完成消防等验收。海创公司违约在先,“新政”实施在后,故“新政”的实施并非海创公司违约的理由。据此,请求撤销一审判决,改判支持王涛一审全部诉请。

海创公司二审答辩认为:服从一审判决。

本院经审理查明:一审法院认定事实属实。

本院认为:综合双方当事人诉辩主张,本案争议焦点为消防“新政”的实施是否对案涉房屋办证期限产生影响。案涉商品房买卖合同签订于2009年,消防“新政”发布于2011年3月,双方签订合同时消防“新政”尚未发布,海创公司于签订合同,约定在房屋交付使用后一年期限内办证时,无法预见将于2011年3月发布消防“新政”,要求建筑外保温材料必须全部采用燃烧性能为A级的材料。且海创公司于2012年3月30日向王涛交付案涉房屋,合同约定的办证期间应为2012年3月31日至2013年3月30日,此时,消防“新政”已开始实施,并于2012年12月才废止,故消防“新政”实施会导致消防验收的延迟,进而导致办证期限的延迟。一审将消防“新政”实施期间从合同约定的海创公司办证期间扣除,并无不当,本院予以维持。

综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费140元(王涛预交),由王涛负担。

本判决为终审判决。

审判长  李奎哲

审判员  张萍萍

审判员  阁成宝

 

二〇一六年八月四日

书记员  王 亮


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